共有持分の売却は可能ですが、一般の買い手への売却は難しいのが実情です。売却によって共有者間のトラブルに発展する可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。

本記事では、共有持分の定義から売却方法や起こりうるトラブルまで解説。共有持分の管理に悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

共有持分とは

一つの不動産を複数人で所有したとき、各人が持つ所有権の比率を共有持分といいます。共有者は自分の持分について権利を持っています。ここでは、共有持分の基本について解説しましょう。

不動産に対する所有権の割合

共有持分とは、一つの不動産を複数人が所有している場合（共有名義）において、各々が持っている所有権の比率のことです。持分の割合は、不動産を購入した際の出資額や相続時の法定相続分によって決まります。

例えば、4,500万円のマンションを夫婦で購入し、夫が3,000万円・妻が1,500万円出した場合、持分割合は夫：3分の2・妻：3分の1となります。なお、自分の持分は、法務局から登記簿謄本を取り寄せることで確認が可能です。

共有者の権利（共有持分権）

不動産の共有者は、自分の持分についてさまざまな権利を持っており、この権利を共有持分権といいます。ただし、すべての行為を単独で自由に行えるわけではなく、行為の種類によっては他の共有者の同意を得なければなりません。

例えば、共有のマンションを売るには共有者全員の同意が必要です。

共有持分の不動産は売却できる？

不動産が共有名義であっても、自分の持分だけであれば売却は可能です。他の共有者の同意は不要で、単独で手続きできます。

ただし、購入する側にとって共有持分は使いにくい権利であるため、買い手が見つかりにくいのが実情。具体的な使用範囲が明確でなかったり、他の共有者とのトラブルリスクがあったりと、赤の他人にとってメリットがほとんどないと判断されてしまうからです。

不動産全体を売却することで買い手は見つかりやすくなりますが、前述のとおり共有者全員の同意が必要な点に注意してくださいね。

共有持分を売却する4つの方法

共有持分を売却するには、自分の持分を他の共有者に売却したり、共有者全員で話し合って不動産全体を売却したりする方法があります。その他、土地の場合は分筆したり、買取業者に依頼したりするのも一つ。ここでは、共有持分を売却する4つの方法を解説します。

1.自分の持分を別の共有者に売却する

共有持分をスムーズに売却しやすいのは、別の共有者に売却する方法です。特に共有者が他に一人だけだった場合は、その人に売却することで単独名義になり、不動産を自由に活用しやすくなります。

一方で共有者が複数人いる場合は、売却してもらえなかった人から不満が出るなど、トラブルにつながりやすいので注意が必要です。また売買は自分たちだけで行わず、不動産会社を仲介に入れて正式に契約を交わすと安心。価格を設定する際は、不動産鑑定士に依頼すると公的に評価してもらえるのでおすすめです。

2.共有者全員で合意し不動産全体を売却する

共有持分を売却する方法として、他の共有者と協力して不動産全体を売却する方法もあります。共有者それぞれが売却するより、不動産全体をまとめて売るほうが買い手にとって魅力的で、相場に近い価格での売却が期待できます。

また共有状態をそのままにしておくと将来的な管理や売却が難しくなるため、早めに共有状態を解消しておくのが現実的で、手続きは代表者を一人決めて一任するとスムーズ。なお、売却で得られた利益は、持分割合に応じて分けるのが基本です。

不動産全体を売却する場合は、複数者に査定を依頼し、費用感を掴んでおくとよいでしょう。

3.土地の場合は分筆してから売却する

共有名義の土地を自分の判断で売却したい場合は、分筆する方法があります。分筆とは、一つの土地を物理的・法的に複数に分けて、それぞれ別の登記にする手続きのこと。自分の持分が一つの土地として独立するため、他の共有者の影響を受けずに扱えるようになります。

ただし日当たりや土地の形状などから等しく分けるのは難しく、手続きも複雑。分筆を検討する場合は、まずは不動産会社に相談すると安心です。不動産買取専門の住栄都市サービスまでぜひご相談ください。共有持分もスピーディーに対応可能です。

4.共有持分専門の買取業者に依頼する

共有持分の買取を専門とする業者に、買取を依頼するのも一つの手です。第三者に売却しにくい共有持分でも、比較的短期間で売却できます。

ただし相場よりも買取価格が安くなる傾向にあるうえ、共有者とのトラブルに発展する可能性が高いのが難点。詳細は後述しますが、共有持分専門の買取業者に依頼するのはなるべく避けたほうがよいでしょう。

共有持分の売却で考えられるトラブル

ここでは、共有持分の売却で起こりうるトラブルについて解説します。

手続きが困難になる

共有持分の売却で考えられるトラブルとして、他の共有者と意見が合わずに手続きが困難になる可能性があります。例えば、共同売却や他の共有者の持分買取に同意してもらえなかったり、売却価格の希望額で揉めたりすることも。

相場より著しく低い価格での売却は贈与とみなされ、贈与税の対象となる場合もあるため注意が必要です。解決が難しい場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが大切です。

不動産の売却は住栄都市サービスまで｜共有持分もスピーディーに対応

共有持分請求をされる可能性がある

共有者の一人が買取業者に共有持分を売却した場合、買取業者から他の共有者に対し共有物分割請求を起こされる可能性があります。共有物分割請求とは、不動産を複数人で持っている状態から、単独で所有できるようにしてほしいと求めることです。

原則話し合いでの解決が優先されますが、合意に至らない場合は裁判所を通して訴えを起こされるケースも。裁判所が下す分割方法によっては、意図せず強制的に不動産を手放さざるを得ないこともあり、注意が必要です。

共有持分を勝手に売却されたらどうなる？対処法は？

共有持分を売却されると、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。ここでは、起こりうるトラブルと対処法を解説します。

起こりうるトラブル

共有持分が第三者に売却されると、見知らぬ人と不動産を共有することになります。その結果、以下のようなトラブルが発生する可能性があるでしょう。

• ・新しい共有者から「自分の持分に相当する家賃を払ってほしい」と家賃を請求される
• ・物件に自由に出入りされる
• ・単独名義にするため、「持分を売ってほしい」と交渉を持ちかけられる
• ・買取業者から頻繁に営業される
• ・固定資産税など税金の滞納に巻き込まれる

対処法

共有持分を売却された場合、以下のように状況に応じて適切に対処することが大切です。

【なるべく不動産を手放したくない場合】

• ・新しい共有者から持分を買い戻す
• ・共有物分割請求を自分から起こす

【不動産を手放してもよい場合】

• ・共有者全員で合意し不動産全体を売却する
• ・自分の持分のみを売却する

【第三者との交渉が難しい場合】

• ・不動産会社に相談する

見知らぬ人と不動産を共有することはトラブルの種になりやすいため、自分に合った方法で早めに対応しましょう。

よくある質問｜共有持分の買取業者の目的は何ですか？

共有持分を専門に買い取る業者の目的は、取得した持分を他の共有者に売却すること、もしくは不動産全体を手に入れて第三者に売却することです。共有持分を専門の買取業者に売却することはおすすめしません。

なぜなら、共有持分を売却すると、新たに買取業者が共有者に加わることになるからです。その結果、他の共有者は不動産の使用や管理について業者の同意が必要になってしまうことに。業者が他の共有者に「持分を買い取らないか」と持ちかけることもあるでしょう。

また、買取業者に売却すれば、他の共有者から不信感をもたれ、トラブルに発展することもあります。業者に依頼すれば早く売れますが、共有者との関係悪化につながる可能性もあるため、慎重に判断することが大切です。

共有持分の不動産売却は可能！ただし慎重に判断を

自分の共有持分を売却するにはいくつかの方法があり、売却自体は可能です。ただし、他の共有者や買取業者とのトラブルに発展することもあるため、慎重な判断が求められます。

トラブルを回避するためにも、共有状態は早めに解消しておくのがおすすめです。共有持分や不動産売却でお悩みの方は、住栄都市サービスまでお気軽にご相談ください。